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核心城市房地產觸底回暖,非核心城市泡沫回調

發布時間
    2019.03.14
文檔類別
    政策解讀
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報告內容

如是金融研究院院長管清友 圖/受訪者提供

核心城市房地產觸底回暖,非核心城市泡沫回調

本刊記者/霍思伊

本文首發于總第890期《中國新聞周刊》

2018年末召開的中央經濟工作會議上,對2019年的房地產政策進行了定調,提出要“因城施策、分類指導,夯實城市政府主體責任,完善住房市場體系和住房保障體系”。

此次定調的表述主要有兩個顯著變化:一是從此前的“分類調控”變為“分類指導”;二是增加了“夯實城市政府主體責任”。這兩處變化凸顯出中央對2019年房地產調控的脈絡。

就2019年中國房地產的發展趨勢,《中國新聞周刊》專訪了如是金融研究院院長管清友。

中國新聞周刊:2018年末召開的中央經濟工作會議上,提出要“因城施策、分類指導,夯實城市政府主體責任,完善住房市場體系和住房保障體系”。對此,你如何解讀?

管清友:從“分類調控”改成“分類指導”,實際上相當于權力和責任下移。過去由中央政府來調控房地產,因此主要的矛盾焦點也都集中在中央政府。現在這樣一改,原來“分類調控”的主體是中央政府,現在“分類指導”其實就是因城施策、因地制宜,主體變成地方政府,因此提出要“夯實城市政府主體責任”,其實就是要求每個城市根據自身情況管好自己的房價和市場。

另外,這種變化也體現出,中央越來越明確地意識到房地產的區域分化特點。因此不能“一刀切”。

中國新聞周刊:那么,2018年末中央經濟工作會議上的定調,是否可以看作2019年樓市會放松的一個明確的信號?

管清友:在政策層面,談不上放松,也談不上不放松,只能說是更切合實際。既然權力責任下移,各地因地制宜,中央分類指導,由于中央和地方的目標不一致,中央要防止房地產過熱,但不少地方對土地財政依賴度較高。因此客觀上來講,這次會議確實讓部分樓市開始微調“松綁”。

我們預測,2019年各地的樓市政策可能分成兩類:一是前期緊縮力度較大、房價泡沫相對較小、長期需求又比較強勁的核心城市,政策可能基本保持穩定,讓市場隨著宏觀貨幣環境的寬松實現自動寬松,比如北京、上海、深圳等。二是短期房價有明顯下行壓力、長期需求又偏弱的非核心城市,政策可能會明顯放松,比如菏澤取消限售。

最新一輪“微調”中,菏澤之所以成為第一個取消限售的,主要是因為它對土地財政的高度依賴,2017年土地出讓金占地方一般公共預算收入比例高達118%,限售政策對其財政壓力影響較大。與此同時,2017年菏澤棚改開工數量18萬套,占山東全省的四分之一,全國排名第一。棚改政策的收緊使菏澤這個人口流出、庫存高企、經濟下滑的四線城市前期過快上漲的房價難以為繼,需放松政策支撐房價。因此,預計后續地方財政壓力較大,棚改紅利衰退明顯的城市率先放開的可能性較大。

日前衡陽發改委和住建局聯合發文,暫停執行了一年的商品房限價政策,被視為全國首例取消限價的城市,但很快這一文件就被撤回,表明各地對于放松限價仍較為謹慎。但隨著這些城市的房價逐步降溫,限價政策的必要性越來越弱,可能逐步退出。

限購的城市還會繼續限,不可能完全取消,但這不妨礙部分城市放松限購的條件。一種是縮短社保年限,比如廣東珠海將外地戶籍購房繳納社保的時間從5年降低至1個月、3個月、1年不等。另一種是放寬補繳限制,比如2018年年末杭州發布新政,允許外地戶籍居民社保或納稅累計補繳3次,其實相當于對外地人放寬了限制。

因此,這次中央經濟工作會議以后,實際上把原來套在地方政府頭上的緊箍松了一些,但并沒有摘下來。所以中央雖然說了分類指導,各地可以因城施策,但有個條件,就是不能出這個緊箍的“圈”,雖然目前來看,這個圈稍微大了一點。

近兩年來各地愈演愈烈的“人才爭奪戰”,其實旨在變相地推動當地的房地產。先落戶才好買房。這也是地方政府在不斷地試探,這個圈到底有多大。


2015 年之后,許多三四線城市的房價出現了猛漲現象。圖/視覺中國

真正放松的調控政策,從需求端來講,信貸要松,從供給端來講,則是房地產企業的融資要松。這些舉措目前都沒有看到,只有一些商業銀行在利率上做了浮動。

總體而言,預計2019年政策寬松的力度必然會大于2018年,但不會像2015年那么寬松,2019年要穩穩的寬松。

中國新聞周刊:對于2019年的房價,你有什么預期?

管清友:調整已經很大、需求本身比較健康的一線城市在略微松綁后,房價可能會企穩回升。而且像北、上、深、廣這些一線城市,以及成都、武漢、南京、杭州等新一線城市,實際上庫存也并不高,所以有上漲的壓力。但總體上不會出現像2015年、2016年那樣的瘋狂上漲。

而三四線城市的房價泡沫可能會和一線城市出現比較大的分化。很多三四線城市,特別是一些小縣城,由于棚戶區改造貨幣化安置接近尾聲,這個利好將逐漸退潮。再加上過去幾年房價上漲過度透支了好幾年的購買力。

我認為,2019年房地產是有一定泡沫的,它最大的泡沫不在一二線城市,而是在三四線城市。在未來10年至20年,房地產的區域分化現象會越來越明顯。目前,房地產行業已經從總量的擴張發展到結構上的分化。2019年房價的趨勢可以總結為:核心城市觸底回暖,非核心城市泡沫回調。

中國新聞周刊:2019年房地產對宏觀經濟產生什么影響?

管清友:房地產對宏觀經濟有很大影響,因為它上下游的產業鏈涉及幾十個行業。穩增長首先是穩投資,在固定資產投資中,房地產是關鍵的一項。從目前的情況看,2019年的房地產投資還可能繼續下行。

過去,房地產投資增速都是兩位數,現在,能保持在5%7%就已經很難得。由于中央還沒有明確的放松信號,現在已經出現很多土地流拍,房地產企業也不敢拿地,開發商也不敢輕易再投資。

其實,我們現在的地產調控政策已經較為全面了,政府應繼續大力提供廉租房,其他的應該逐漸交給市場,比如信貸方面,各個商業銀行自己在審信貸的時候已經很嚴格了。

這些年房價,尤其是大城市的房價,一直居高不下,主要原因是供給過于短缺。所以應該從土地制度改革入手,包括土地的招拍掛制度,土地供應的結構改革,也就是房地產的供給側結構改革。還有交易環節,一旦開征房地產稅,必須要進行新老劃斷,否則會造成很大的社會矛盾。

總結來看,從樓市角度而言,要想實現2019年宏觀經濟的穩增長,就要適度放松、責任下沉、強化房地產供給側結構改革,使長效機制盡快落地。

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