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2017年房價會降!任志強、潘石屹這么預測……

2017年06月23日 10:01:51      來源:365樓市    編輯:dinglina

最具話語權的兩位中國地產界人士——華遠集團總裁任志強與SOHO中國董事長潘石屹,在周四的一次午餐會上,對中國政府最新一輪樓市調控政策給房價和房地產商帶來的影響進行了討論。組織這次午餐會的“2005委員會”授權FT中文網發布這次討論的全文。


為方便大家閱讀,將任志強和潘石屹的主要觀點總結于下。


任志強的主要觀點


1、我認為今年中國一些城市房價會跌。一線城市降價10%至15%,大部分城市平均降幅7%,到10月份可能會出現反彈。

2、如果未來幾個月房價下跌過快政府可能會有新的(救市)動作,否則地方財政受不了。

3、開發商不會先死。開發商現在還有13000億的現金,通常一萬億能維持一年。最多不開工。


潘石屹的主要觀點


1、中國的市場處在大的泡沫中間,土地在過去一年半時間里,比房子貴,就是面粉比面包貴。

2、(與任志強認為開發商手頭資金寬裕不同)我覺得開發商的資金很緊張,這輪調控讓很多開發商手中的活錢變成了死錢。從這點來看,房價要跌。

3、上海和北京的房租回報率非常低,只有1%,全球平均水平是7%到8%。在這種泡沫情況下,房價能夠一直維持不現實。


現場討論速記全文


主持人:大家都知道,今年年初咱們中國的房地產業經過了非常波瀾壯闊的一段時間,年初的政策和現在的政策確實發生了很多的改變。大家對于今后房地產市場的看法也進入了一段比較迷惑的狀態。所以今天我們也有幸再次請到了潘石屹、任志強兩位房地產業的領袖。所以我們大家歡迎二位上臺。由你們二位先花幾分鐘的時間跟大家講觀點,有什么問題可以交流。

任志強:中國一些城市房價會跌

任志強:7月份我們看到很多地區的銷售是回升的,一個重要原因是價格下降,這種下降幅度會帶來銷售的回升。成都、重慶、上海比較普遍,會吸引大量的銷售客戶。平均下來以后,一個城市平均降價7%到8%,這個市場就開始回升。

08年的一個問題是,大家都不買房子,國內、國外都不好,國外不好是因為金融危機,國內不好是因為國內GDP持續下降,大量的民工失業,所以內外都不好。因此它是一個全面下降的趨勢。10年和08年完全不同,我們10年應該說國外的形勢不是太差,起碼是從負增長到正增長,增長不多,還是緩和了。

第二是國內的經濟形勢很好,都是一個高增長。今年還是維持在9%左右的GDP增長幅度,有的地區17%、18%的高速增長,有40多個城市保持兩位數的增長,接近20%的增長,所以這些地區大量買房子。 因此今年和08年最大的差別,08年都不行,今年是一半紅、一半綠,一半城市價格下降,一半城市價格上升,所以出現了兩極分化,和國內外的經濟形勢不一樣有很大關系。

任志強:原來的二、三線城市,很多城市價格在漲,雖然有坡度,但是還是漲的算多數。一、二線里頭或者是重點城市里頭大部分下降,一種是開發商開始降,主要體現在新盤推出價格的下降。08年有很多開發商虧了,那么今年大家學乖了,我那個老盤老樓不管了,但是很多把新盤的價格給降下來了。

也是兩個原因,一個是開發商有一些現金流不足的,保持業績,自己調了,銷售很快就上來了。第二類是政府控制,目前各地政府在控制一些房子,高價房子不讓賣。

政府的預期比老百姓預期低,如果說政府定的這個價以后,還沒有賣完,說明老百姓的預期更低。所以每個城市的趨勢不一樣,有的城市感覺要漲,有的感覺要降。

任志強:那么下一次問題會更加明顯,為什么?國土部土地了增加土地供應量,上半年增長了33%,在一些城市,有的漲了60%,在房價緊張的城市,是負增長,出現了不平衡。

實際上需要多少?大概需要1200公頃以上,但是大概只完成30%。我們計劃拿這么地,不一定能實現。有可能地高了,市場不買,計劃是完不成的,北京有可能出現這種情況,所以處于兩難的境地。

主持人:你這么講是對房地產的專業戶講,你干脆把觀點,先甩結論,簡要說道理。

潘石屹:我來替任總總結一下。他的意思是,去年一定要漲,今年一定要跌

任志強:意思是有一些城市房價要跌,目前要跌的城市,一線城市我覺得在短期之內可能居于下降的趨勢,但反彈可能性最大。二、 三線城市有一些在漲,但土地供應量巨大,后期漲的力度不強。如果今年下降15%到20%,10月份就會有新的動作,否則地方政府受不了。地方政府我放了19億,一期開發完了,在高峰的時候一畝地250萬到300萬,都是好地,但是現在,我平均下來只能賣120萬,這個債務就還不上了,地方政府就出現了難題。

任志強:開發商不會先死,開發商會轉讓

開發商不會先死,我認為開發商不會先死,開發商會轉讓。所以開發商一定會在過程中不會死掉,開發商不像其他企業。開發商不死,別的企業得死,廠房設備等等,只有開發商。那么開發商現在的情況是,完全投資23000億,還有13000億的現金,通常一萬億維持一年可能,最多不開工。

潘石屹:從錢看,房價要跌

潘石屹:可是到現在,我覺得從錢上來看,很緊張,第一是以后銀行給開發商的貸款。開發商和施工單位有合同之后,開發商沒有足夠的錢從銀行拿到貸款。第二,國十條上規定,以后的收入由銀行監管,實際上對房地產的影響是巨大的。我們當時開發項目,用的錢里面有70%、80%來自預售收入,活錢變死錢,原來同時拿到的款,現在兩年三年,北京這個月就開始實施,所以到現在為止,房地產開發商有了一半活的錢就變成死的錢。這樣短短的幾個月時間,因為價格下跌,錢都花出去了,該收的錢沒有收回來,從錢看,房價要跌。

任志強:9、10月份買房子最好

主持人:到今年年底是什么樣的?往明年全年看?

任志強:矛盾在哪?國外貸款可以按揭,中國是不能的,假如是空的,沒有貸款。我覺得從現在開始到年底之前,供應量會增加50%以上,所以是非常大的一個數字。比如說北京現在10萬可能還要增加5萬,如果消化不掉,持續增長能力強,會迅速超過08年的供應量,這是一個分析。價格我估計就是10%到15%之間就可以哄搶了,大部分城市平均降價在7%左右,我們監測的重慶、成都就是這樣。

任志強:我為什么估計10月份就會出現反轉?因為宏觀經濟和房地產下滑的速度會加速。

任志強:現在手里有房子就等著,早晚得回來,現在手里沒有房子要買房子,我覺得9、10月份買房子最好,過了11月份可能就不太好。價格維持可能維持到3、4月份才能恢復。這一段時間博弈很強。你要買一個樓盤的時候,一開盤去買最好。

主持人:小潘同意嗎?

潘石屹:任總比較樂觀,中國的市場處在大的泡沫中間,土地在過去差不多一年半的時間,比房子貴,面粉比面包貴。你們都是高端人士,在北京、上海都有房子。你們購買房子,把你們的房子租出去,回報率是非常低的,1%,租金太低房價太高,1%的回報率,全世界是多少?7%到8%,如果是簡單換算一下,算到股票上就是12.5倍的值,在這種情況下,我覺得在這樣泡沫大的情況下,房價一直能夠維持住,我覺得不現實。


現場提問環節


主持人:大家看有什么問題可以提一下。

房子降到一個什么價格合理?關于房地產平穩健康發展,你們有什么好的建議

提問:剛才你們提房子價格,你們兩個有一些各自不一樣的地方。我想知道,大家現在都有一種心理預期,以北京為例,二環和三環不一樣,大家覺得,開發商都一樣,房子降到一個什么價格合理?包括中央層面心里有一個明確的概念?這一次的政策,我覺得可以從一個角度來講,成功之處在于遏止住了這一輪房子的發燒。你們覺得有一些什么樣好的建議?我們希望房地產能夠平穩健康的發展,這個平穩對于房地產來講太難了。我想知道,你們有什么好的建議?

任志強:三環以內的房子降價不可能。現在就是三環以內的土地都沒有了,四環以內都快沒有了。我覺得三環、四環的房子降價不可能。舉個例子,萬科的一個樓盤開始定價報給監委是五萬,高了,回去想想,就開始降,4萬5,不行,接著降。到現在漲了多少?15%都不止。五一以后開盤到現在漲了15%不止。五年之內漲到五萬。說概況的時候是一個宏觀的分析,不是指導你在個別城市做投資。70個城市的指標,有人漲,有人跌,然后是均值。你還不能說北京,還有五環以內、五環以外。現在四環的房子沒有降,我們叫砍頭政策,高檔房子的銷售量壓下來,價格沒有變,中檔往下降。在一個城市或者宏觀來說就是7%到8%。

主持人:有最終的需求在支持房地產。

北京房價現在比東京貴。我覺得是一個大問題,你們怎么看待?

提問:我發現東京相當于咱們四環以里的位置,新房子,130平米,套內的,現在是50萬美金左右,北京弄得已經基本上在這個趨勢上。第一,把城市的白領擠出去了,工薪上面的一層,會計師,年輕的,35歲或者是外地來的在城市沒有辦法生活了,我覺得是一個大問題。北京現在比東京貴。

任志強:北京的二環和三環也就一公里,不夠那個圈,所以就差很多。東京用同樣的錢買完房子以后,生活不下去,為什么?因為其他費用很高,一碗面要幾百日元,換算完了比我們貴得多。

主持人:難以為繼。

任志強:中國不是小白領要出去,中白領也要出去。國家機關和中央機關的小白領在城里,所以一定要出去。想想中國的特殊決策,不能和國外比。我們房改房,我一年收回一套房子錢。在紐約下城,華爾街旁邊的樓,我們4月份剛去,租金回報率也是2%,但是預期過五年以后房子會起來,稅是4%到7%,不要以為2%就不行了,如果房子是說我租是2%,過一段時間房子要漲,賣更多的錢,就不會在乎只有2%。我們54%的房改房,對市場的租金壓力是巨大的。老百姓買了房子,房租平均4000塊錢,兩居室好的到6000塊錢,高得不的了。

潘石屹:房地產市場有沒有泡沫?最關鍵看租金回報率。回報率不能看十年二十年前的價格,你得按照今天的價格算,否則沒有辦法算。

任志強:房價等于沒有漲,為什么?五萬漲到十萬,還是一套房子,沒有增加。你的概念是不對的。


網友提問:今年下半年到明年的房價到底是漲還是跌?

潘石屹:我覺得房價一句兩句說不清楚,不跌不漲,就是地價比房價還貴。可是中國社會,我覺得房價的問題,透過房價看到背后的問題是貧富分化的問題,沒有成交的價格不是市場價格,一部分人買不起房子,反映了房價背后的事情。

我剛才去上海,我覺得北京和上海兩個城市特別像,從高端來說,人說的話關心的問題,甚至高端人士穿的衣服的牌子都不一樣,在知識化的層面,北京上海基本上一樣。第一個一樣人口,北京公布是1695萬,上海公布1700萬,差五萬人,實際人口數都超過了2000萬,從北京上海商品房的成交量,北京每年占十分之一,上海也是,占商品房的20%,唯一不一樣就是上海的面積比北京的城區面積小,這兩個城市跟廣州深圳還不一樣,廣州深圳,尤其是廣州是第二產業比較發達從經濟結構來說,北京和上海的第三產業占的GDP也差不了多少。我到上海去以后,上海周正毅的事件出現以后,土地供應更少,整個拆遷,上海城區拆遷難度特別大,北京四環之內的地未來就是留給黨中央辦公,所以上海城區的供應量和北京城區的供應量都不會增加。四環以內的房子不要賣,將來有空間還要漲。

主持人:好,今天的午餐會成功結束,我覺得今天非常精彩,信息非常豐富,大家還是給這兩位熱情的鼓掌,謝謝二位。

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